بعد فترة طويلة من النمو السريع، يمر سوق العقارات بعملية “تطهير” غير مسبوقة. يتم تصفية العديد من الشركات الضعيفة، بينما تُجبر العديد من المشاريع المتأخرة على إعادة الهيكلة، في الوقت الذي تشتد فيه القوانين واللوائح بشكل متزايد نحو مزيد من الشفافية والانضباط. هذه العملية تضع الأساس لدورة تنمية أكثر استدامة وصحة واحترافية.
النتيجة الحتمية للنمو غير المتوازن
بالنظر إلى الفترة 2020-2022، شهد سوق العقارات موجة واسعة النطاق من المضاربة، حيث تدفق رأس المال بكثافة على قطع الأراضي والفيلات والشقق الفاخرة مدفوعًا بتوقعات الربح السريع. ارتفعت الأسعار في العديد من المناطق بشكل هائل، متجاوزة بكثير القيمة الحقيقية وقدرة غالبية السكان على الشراء. أدى عدم التوافق بين العرض والطلب، وبين الاحتياجات السكنية الفعلية والبيع السريع، إلى خلق “فقاعة” محملة بالمخاطر المحتملة.
عندما تم تشديد السيطرة على الائتمان، وتقييد سندات الشركات، وتكثيف عمليات التفتيش والمراجعة القانونية، أُجبر السوق على “الإبطاء”. انخفضت السيولة بشكل حاد، وأصبح العديد من المستثمرين عاجزين ماليًا، وافتقرت الشركات إلى رأس المال لتنفيذ المشاريع. هذا هو الوقت بالضبط الذي أصبحت فيه عملية التطهير واضحة، حيث تمت تصفية الكيانات التي تفتقر إلى القدرة المالية ومهارات إدارة المخاطر.
“هذا قانون حتمي لأي سوق بعد دورة نمو ساخنة. التطهير ليس سلبيًا، بل هو دواء ضروري للعقارات لتعود إلى مسارها الحقيقي وتقترب من قيمتها الحقيقية. بعد التطهير، ستشهد شركات العقارات تمايزًا واضحًا. الشركات التي تتبع نموذج ‘الرافعة المالية العالية – الربح السريع’ ستتراجع دورها تدريجيًا، بينما سيحافظ المستثمرون ذوو الإمكانات المالية القوية وصناديق الأراضي النظيفة والاستراتيجيات طويلة الأجل على موقع الريادة.”
يتجه اتجاه إعادة الهيكلة إلى الحدوث بعمق وعلى نطاق واسع، ليس فقط ماليًا ولكن أيضًا في التفكير التنموي للمشاريع. بدلاً من ملاحقة القطاعات الفاخرة ذات هوامش الربح الكبيرة لكن المخاطر العالية، بدأت العديد من الشركات في العودة إلى الطلب الحقيقي – الإسكان الميسور، والإسكان الاجتماعي، والمنتجات التي تخدم المشترين الفعليين للمنازل. يُعد هذا تحولًا حاسمًا، ينقل السوق من حالة “تقودها المضاربة” إلى “مرتكزة على الاحتياجات السكنية الفعلية”. كما يتم استثمار المشاريع بعد التطهير بشكل أكثر منهجية في الجوانب القانونية والتخطيط وجودة البناء والمرافق، مما يخلق قيمة حقيقية للسكان بدلاً من التركيز فقط على عوامل الربحية قصيرة الأجل.
ومع ذلك، فإن السؤال الرئيسي الذي يشغل بال الكثيرين هو: هل ستنخفض أسعار العقارات بشكل حاد بعد التطهير؟ وفقًا للخبراء، من غير المرجح حدوث انخفاض عميق واسع النطاق لأن تكاليف الأراضي ومواد البناء والعمالة والإجراءات القانونية لا تزال مرتفعة. ومع ذلك، سيدخل السوق فترة “ركود”، مع تعديلات محلية في مناطق وقطاعات محددة. ستُجبر المنتجات التي تضخمت أسعارها بشكل يتجاوز بكثير قيمتها الحقيقية على التعديل، بينما تحافظ المشاريع ذات الوضع القانوني الواضح والموقع الجيد على أسعار مستقرة.
يجب أن يقود التخطيط سوق العقارات الصحي، وليس نفسية المضاربة. لقد دفع السوق ثمن التنمية التي تقودها الاتجاهات وملاحقة موجات ارتفاع الأسعار. بعد التطهير، فإن المطلب هو اتخاذ التخطيط كأساس، والبنية التحتية كركيزة، وجودة الحياة كهدف. العقارات ليست مجرد سعر البيع، بل هي مساحة معيشة وبيئة واتصال حضري. هذه الفترة هي بالضبط الفرصة لإعادة ترتيب التنمية الحضرية نحو اتجاهات خضراء – ذكية – متكيفة مع المناخ.
والأهم من ذلك، بعد التطهير، ستعكس أسعار العقارات بشكل أوثق العرض والطلب الفعليين، مما يقلل تدريجيًا من حالة “خلق المضاربة للموجات” و”الحمى الاصطناعية”. هذه فرصة لأولئك الذين لديهم احتياجات سكنية حقيقية للوصول إلى السكن بأسعار أكثر معقولية مقارنة بالفترة السابقة. بالإضافة إلى ذلك، يغير التطهير أيضًا نفسية المستثمر بشكل جذري. من تفضيل البيع السريع وتوقع الأرباح السريعة، تحول العديد من المستثمرين إلى استراتيجيات طويلة الأجل، يركزون على التحليل الدقيق للعوامل القانونية وإمكانية الاستغلال الفعلية وقدرة التقدير المستدامة.
“وبالتالي يصبح السوق ‘بطيئًا لكنه ثابت’، مما يقلل من حالات الحمى الساخنة قصيرة العمر لكنه يفتح فترة تنمية أكثر استقرارًا. سينتبه المستثمرون المحترفون أكثر للتدفق النقدي من الاستغلال مثل الإيجارات، وتجارة الخدمات… بدلاً من الاعتماد فقط على فروق الأسعار. هذه علامة إيجابية، تساهم في تشكيل نظام عقاري ناضج، يقلل المخاطر على كل من المستثمرين والاقتصاد.”
توقعات لدورة تنمية أكثر صحة
بعد “تصفية” السوق، من المتوقع أن تصبح بعض القطاعات نقاط مضيئة: الإسكان الميسور والإسكان الاجتماعي سيكونان القطاعين اللذين يلبيان الطلب الكبير من السكان،
