После продолжительного периода бурного роста рынок недвижимости переживает беспрецедентную «чистку». Многочисленные слабые компании уходят с рынка, многие замороженные проекты вынуждены реструктуризироваться, в то время как нормативная база ужесточается, двигаясь в сторону большей прозрачности и дисциплины. Этот процесс закладывает основу для более устойчивого, здорового и профессионального цикла развития.
Неизбежное следствие дисбаланса в росте
Оглядываясь на период 2020-2022 годов, можно увидеть, что рынок недвижимости стал свидетелем масштабной волны спекуляций, когда капитал активно вливался в земельные участки, виллы и апартаменты премиум-класса в погоне за краткосрочной прибылью. Цены во многих районах взлетели, значительно превысив реальную стоимость и платежеспособность большинства населения. Дисбаланс между спросом и предложением, а также между реальными жилищными потребностями и краткосрочными перепродажами создал «пузырь», насыщенный потенциальными рисками.
Когда кредитование было взято под жесткий контроль, корпоративные облигации ограничены, а правовые проверки и аудиты усилены, рынок был вынужден «сбавить обороты». Ликвидность резко упала, многие инвесторы столкнулись с нехваткой денежных средств, а компаниям не хватало капитала для реализации проектов. Именно в этот момент процесс чистки стал очевиден, устраняя с рынка игроков, не обладающих финансовыми возможностями и навыками управления рисками.
«Это неизбежный закон любого рынка после цикла перегрева. Чистка — это не негатив, а необходимое лекарство, чтобы недвижимость вернулась к своей истинной траектории и приблизилась к реальной стоимости. После чистки произойдет четкое разделение среди девелоперов. Компании, следующие модели «высокий леверидж — быстрая прибыль», постепенно утратят свои позиции, тогда как инвесторы с сильным финансовым потенциалом, чистыми земельными банками и долгосрочными стратегиями сохранят лидирующее положение».
Тренд на реструктуризацию происходит глубоко и широко, затрагивая не только финансы, но и сам подход к разработке проектов. Вместо погони за премиум-сегментом с большой маржой, но высокими рисками, многие компании начинают возвращаться к реальному спросу — доступному жилью, социальному жилью, продуктам для реальных покупателей. Это считается crucial сдвигом, переводящим рынок из состояния «движимого спекуляциями» в «ориентированный на реальные жилищные потребности». Проекты после чистки также более системно прорабатываются в юридическом плане, планировке, качестве строительства и инфраструктуре, создавая реальную ценность для жителей, вместо фокуса лишь на факторах краткосрочной доходности.
Однако главный вопрос, который волнует многих, — ждет ли рынок недвижимости резкое падение цен после чистки? По мнению экспертов, глубокого и повсеместного снижения вряд ли произойдет, поскольку стоимость земли, строительных материалов, труда и юридических процедур остается высокой. Тем не менее, рынок войдет в период «стагнации» с точечными корректировками в конкретных районах и сегментах. Продукты, чьи цены были завышены далеко за пределы реальной стоимости, будут вынуждены скорректироваться, в то время как проекты с ясным юридическим статусом и хорошей локацией сохранят стабильные цены.
Здоровый рынок недвижимости должен определяться планированием, а не спекулятивной психологией. Рынок заплатил цену за развитие, движимое трендами и погоней за ростом цен. После чистки требование — брать за основу планировку, за столп — инфраструктуру, а за цель — качество жизни. Недвижимость — это не только цена продажи, но и жилое пространство, среда, городская связанность. Данный период — это как раз возможность восстановить порядок в urban развитии в направлении green — smart — climate-resilient.
Что более важно, после чистки цены на недвижимость будут точнее отражать реальный спрос и предложение, постепенно сокращая ситуацию с «спекулятивными ажиотажами» и «искусственным перегревом». Это возможность для тех, у кого есть genuine жилищные потребности, получить доступ к жилью по более обоснованным ценам по сравнению с предыдущим периодом. Кроме того, чистка также кардинально меняет психологию инвесторов. От предпочтения краткосрочных перепродаж и ожидания быстрой прибыли многие инвесторы переходят к долгосрочным стратегиям, фокусируясь на тщательном анализе юридических факторов, реального потенциала эксплуатации и способности к устойчивому росту в цене.
«Рынок становится «медленным, но устойчивым», сокращая недолговечные перегревы, но открывая период более стабильного развития. Профессиональные инвесторы будут уделять больше внимания денежному потоку от эксплуатации, такому как аренда, сервисный бизнес… вместо того чтобы полагаться лишь на разницу в ценах. Это позитивный знак, способствующий формированию зрелой экосистемы недвижимости, снижающей риски как для инвесторов, так и для экономики».
Ожидания более здорового цикла развития
После того как рынок будет «отфильтрован», некоторые сегменты прогнозируются как точки роста: Доступное жилье и социальное жилье станут сегментами, удовлетворяющими большой спрос населения,
