Après une longue période de croissance rapide, le marché immobilier subit une « purge » sans précédent. De nombreuses entreprises fragiles sont éliminées, de nombreux projets retardés sont contraints de se restructurer, tandis que les réglementations légales se resserrent vers une plus grande transparence et discipline. Ce processus jette les bases d’un cycle de développement plus durable, sain et professionnel.
La Conséquence Inévitable d’une Croissance Déséquilibrée
En regardant la période 2020-2022, le marché immobilier a connu une vague de spéculation à grande échelle, les capitaux affluant massivement vers des terrains, des villas et des appartements de luxe, poussés par des attentes de profits à court terme. Les prix dans de nombreuses zones ont grimpé en flèche, dépassant largement la valeur réelle et la capacité d’achat de la majorité de la population. Le déséquilibre entre l’offre et la demande, et entre les besoins réels en logement et l’achat-revente rapide, a créé une « bulle » chargée de risques potentiels.
Lorsque le crédit a été strictement contrôlé, les obligations des entreprises restreintes, et les inspections et audits légaux intensifiés, le marché a été forcé de « ralentir ». La liquidité a chuté, de nombreux investisseurs se sont retrouvés à court de liquidités et les entreprises ont manqué de capitaux pour mettre en œuvre leurs projets. C’est précisément à ce moment que le processus de purge est devenu évident, éliminant les entités dépourvues de capacité financière et de compétences en gestion des risques.
« C’est une loi inévitable de tout marché après un cycle de croissance surchauffé. La purge n’est pas négative, mais un remède nécessaire pour que l’immobilier retrouve sa trajectoire réelle et se rapproche de sa vraie valeur. Après la purge, les entreprises immobilières verront une différenciation nette. Les entreprises suivant le modèle ‘effet de levier élevé – profit rapide’ verront leur rôle diminuer, tandis que les investisseurs ayant un fort potentiel financier, des réserves foncières saines et des stratégies à long terme maintiendront une position leader. »
La tendance à la restructuration se produit en profondeur et largement, non seulement financièrement mais aussi dans la réflexion sur le développement de projets. Au lieu de courir après les segments haut de gamme aux marges bénéficiaires élevées mais risqués, de nombreuses entreprises commencent à revenir à la demande réelle – le logement abordable, le logement social, les produits destinés aux acheteurs réels. Ceci est considéré comme un changement crucial, faisant passer le marché d’un état ‘tiré par la spéculation’ à ‘axé sur les besoins réels en logement’. Les projets post-purge sont également investis plus systématiquement sur les aspects légaux, la planification, la qualité de construction et les équipements, créant une valeur réelle pour les résidents au lieu de se concentrer uniquement sur des facteurs de rentabilité à court terme.
Cependant, une question majeure que beaucoup se posent est de savoir si les prix immobiliers vont chuter brutalement après la purge ? Selon les experts, une baisse profonde et généralisée est peu susceptible de se produire car les coûts fonciers, les matériaux de construction, la main-d’œuvre et les procédures légales restent élevés. Cependant, le marché entrera dans une période de ‘stagnation’, avec des ajustements localisés dans des zones et segments spécifiques. Les produits dont les prix étaient gonflés bien au-delà de leur valeur réelle seront contraints de s’ajuster, tandis que les projets au statut juridique clair et bien situés maintiendront des prix stables.
Un marché immobilier sain doit être guidé par la planification, et non par la psychologie spéculative. Le marché a payé le prix d’un développement tiré par les modes et la course aux hausses de prix. Après la purge, l’exigence est de prendre la planification comme fondement, les infrastructures comme pilier, et la qualité de vie comme objectif. L’immobilier ne se résume pas au prix de vente, mais à l’espace de vie, à l’environnement et à la connectivité urbaine. Cette période est précisément l’occasion de rétablir l’ordre du développement urbain vers des orientations vertes – intelligentes – résilientes au climat.
Plus important encore, après la purge, les prix immobiliers refléteront plus fidèlement l’offre et la demande réelles, réduisant progressivement la situation de ‘la spéculation créant des vagues’ et de ‘la fièvre artificielle’. C’est une opportunité pour ceux ayant de réels besoins en logement d’accéder à un habitat à des prix plus raisonnables par rapport à la période précédente. De plus, la purge change aussi radicalement la psychologie des investisseurs. Passant d’une préférence pour l’achat-revente rapide et l’attente de profits immédiats, de nombreux investisseurs sont passés à des stratégies à long terme, se concentrant sur une analyse minutieuse des facteurs juridiques, du potentiel d’exploitation réel et de la capacité de valorisation durable.
« Le marché devient donc ‘lent mais stable’, réduisant les fièvres passagères mais ouvrant une période de développement plus stable. Les investisseurs professionnels accorderont plus d’attention aux flux de trésorerie provenant de l’exploitation comme les loyers, l’activité de services… au lieu de compter uniquement sur les écarts de prix. C’est un signe positif, contribuant à la formation d’un écosystème immobilier mature, réduisant les risques à la fois pour les investisseurs et pour l’économie. »
Attentes pour un Cycle de Développement Plus Sain
Après que le marché ait été ‘filtré’, certains segments sont annoncés comme des points lumineux : Le logement abordable et le logement social seront les segments répondant à la forte demande de la population,
