Dopo un lungo periodo di crescita rapida, il mercato immobiliare sta attraversando una “purga” senza precedenti. Numerose imprese deboli vengono eliminate, molti progetti ritardati sono costretti a ristrutturarsi, mentre le normative legali si stringono sempre di più verso una maggiore trasparenza e disciplina. Questo processo sta gettando le basi per un ciclo di sviluppo più sostenibile, sano e professionale.
La conseguenza inevitabile di una crescita squilibrata
Ripercorrendo il periodo 2020-2022, il mercato immobiliare ha assistito a un’ondata su larga scala di speculazione, con capitali che affluivano massicciamente in terreni, ville e appartamenti di lusso, spinti da aspettative di profitti a breve termine. I prezzi in molte aree sono schizzati alle stelle, superando di gran lunga il valore reale e la capacità di spesa della maggioranza della popolazione. Lo squilibrio tra domanda e offerta, e tra le reali esigenze abitative e il rivolgimento a breve termine, ha creato una “bolla” carica di potenziali rischi.
Quando il credito è stato strettamente controllato, le obbligazioni societarie limitate e le ispezioni e verifiche legali intensificate, il mercato è stato costretto a “rallentare”. La liquidità è crollata, molti investitori sono rimasti a corto di liquidità e le aziende hanno mancato di capitali per realizzare i progetti. È proprio in questo momento che il processo di purga è diventato evidente, eliminando gli attori privi di solidità finanziaria e capacità di gestione del rischio.
“Questa è una legge inevitabile di qualsiasi mercato dopo un ciclo di crescita surriscaldata. La purga non è negativa, ma una medicina necessaria affinché l’immobiliare torni sulla sua traiettoria reale e si avvicini al vero valore. Dopo la purga, le imprese immobiliari vedranno una chiara differenziazione. Le aziende che seguivano il modello ‘alta leva finanziaria – profitto rapido’ vedranno gradualmente ridursi il loro ruolo, mentre gli investitori con solido potenziale finanziario, fondi di terra puliti e strategie a lungo termine manterranno una posizione di leadership.”
La tendenza alla ristrutturazione sta avvenendo in modo profondo e ampio, non solo a livello finanziario ma anche nel pensiero di sviluppo dei progetti. Invece di inseguire segmenti di lusso con ampi margini di profitto ma alti rischi, molte aziende stanno iniziando a tornare alla domanda reale – abitazioni a prezzi accessibili, edilizia residenziale pubblica, prodotti al servizio dei veri acquirenti per la casa. Questo è considerato un cambiamento cruciale, che sposta il mercato da uno stato “guidato dalla speculazione” a “centrato sulle reali esigenze abitative”. I progetti post-purga sono anche investiti in modo più sistematico negli aspetti legali, nella pianificazione, nella qualità costruttiva e nei servizi, creando valore reale per i residenti invece di concentrarsi solo su fattori di redditività a breve termine.
Tuttavia, una grande domanda che molti si pongono è se i prezzi immobiliari crolleranno bruscamente dopo la purga. Secondo gli esperti, è improbabile che si verifichi un calo profondo e diffuso perché i costi del terreno, dei materiali da costruzione, della manodopera e delle procedure legali rimangono elevati. Tuttavia, il mercato entrerà in un periodo di “stagnazione”, con aggiustamenti localizzati in aree e segmenti specifici. I prodotti i cui prezzi erano gonfiati ben al di là del loro valore reale saranno costretti a un aggiustamento, mentre i progetti con uno status legale chiaro e buone localizzazioni manterranno prezzi stabili.
Un mercato immobiliare sano deve essere guidato dalla pianificazione, non dalla psicologia speculativa. Il mercato ha pagato il prezzo per uno sviluppo guidato dalle mode e dall’inseguimento dei rincari. Dopo la purga, l’esigenza è di prendere la pianificazione come fondamento, le infrastrutture come pilastro e la qualità della vita come obiettivo. L’immobiliare non è solo il prezzo di vendita, ma lo spazio vitale, l’ambiente e la connettività urbana. Questo periodo è proprio l’opportunità per ristabilire l’ordine dello sviluppo urbano verso direzioni verdi – intelligenti – resilienti al clima.
Ancora più importante, dopo la purga, i prezzi immobiliari rifletteranno più fedelmente l’effettiva domanda e offerta, riducendo gradualmente la situazione di “speculazione che crea ondate” e “febbre artificiale”. Questa è un’opportunità per chi ha reali esigenze abitative di accedere a case a prezzi più ragionevoli rispetto al periodo precedente. Inoltre, la purga sta anche cambiando radicalmente la psicologia degli investitori. Dalla preferenza per il rivolgimento a breve termine e l’attesa di guadagni rapidi, molti investitori si sono spostati verso strategie a lungo termine, concentrandosi su un’attenta analisi dei fattori legali, del potenziale di sfruttamento reale e della capacità di apprezzamento sostenibile.
“Il mercato diventa quindi ‘lento ma costante’, riducendo le febbre passeggere ma aprendo un periodo di sviluppo più stabile. Gli investitori professionisti presteranno maggiore attenzione ai flussi di cassa derivanti dallo sfruttamento come affitti, business di servizi… invece di contare solo sulle differenze di prezzo. Questo è un segnale positivo, che contribuisce alla formazione di un ecosistema immobiliare maturo, riducendo i rischi sia per gli investitori che per l’economia.”
Attese per un ciclo di sviluppo più sano
Dopo che il mercato sarà “filtrato”, si prevede che alcuni segmenti diventeranno punti luminosi: Le abitazioni a prezzi accessibili e l’edilizia residenziale pubblica saranno i segmenti che soddisferanno la grande domanda della popolazione,
