Nach einer langen Phase rasanten Wachstums durchläuft der Immobilienmarkt eine beispiellose „Bereinigung“. Zahlreiche schwache Unternehmen werden aussortiert, viele verzögerte Projekte müssen umstrukturiert werden, und gleichzeitig werden die gesetzlichen Vorschriften immer strenger, um mehr Transparenz und Disziplin zu gewährleisten. Dieser Prozess legt den Grundstein für eine nachhaltigere, gesündere und professionellere Entwicklung.
Die unvermeidliche Folge von Fehlentwicklungen
In der Rückbetrachtung der Jahre 2020 bis 2022 erlebte der Immobilienmarkt eine große Spekulationswelle. Kapital strömte massiv in Grundstücke, Villen und Luxusapartments, angeheizt von der Erwartung kurzfristiger Gewinne. Die Preise in vielen Gegenden schossen in die Höhe und lagen weit über dem wahren Wert sowie der Bezahlbarkeit für den Großteil der Bevölkerung. Die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage sowie zwischen echtem Wohnbedarf und kurzfristigen Anlagegeschäften schuf eine „Blase“, die voller potenzieller Risiken steckte.
Als die Kreditvergabe streng kontrolliert, Unternehmensanleihen eingeschränkt und rechtliche Prüfungen verschärft wurden, war der Markt gezwungen, „einen Gang herunterzuschalten“. Die Liquidität brach ein, viele Anleger gerieten in Zahlungsschwierigkeiten und Unternehmen fehlte das Kapital für ihre Projekte. Genau in dieser Phase wurde der Bereinigungsprozess sichtbar, der Akteure ohne finanzielle Stärke und Risikomanagement verdrängte.
„Das ist ein unausweichliches Gesetz jedes Marktes nach einer Hitzephase. Die Bereinigung ist nichts Negatives, sondern eine notwendige Medizin, damit der Immobilienmarkt zu seiner eigentlichen Bestimmung zurückfindet und sich seinem wahren Wert annähert. Nach dieser Phase werden sich die Unternehmen klar voneinander unterscheiden. Firmen, die nach dem Modell ‚Hohe Verschuldung – schneller Profit‘ agiert haben, werden an Bedeutung verlieren, während Investoren mit solider Finanzkraft, sauberen Landreserven und langfristigen Strategien eine führende Position behaupten werden.“
Der Umbruch findet tiefgreifend und breit statt – nicht nur finanziell, sondern auch in der Projektentwicklungs-Philosophie. Statt teure Segmente mit hohen Gewinnspannen, aber auch hohen Risiken zu verfolgen, kehren viele Unternehmen zurück zur realen Nachfrage: bezahlbare Wohnungen, Sozialwohnungen, Produkte für echte Wohnungssuchende. Dies gilt als eine entscheidende Wende, die den Markt von einem „spekulationsgetriebenen“ Zustand hin zu einem „auf echten Wohnbedarf ausgerichteten“ Markt bewegt. Projekte nach der Bereinigung werden zudem systematischer in rechtlichen Belangen, Planung, Bauqualität und Ausstattung investieren, um echten Mehrwert für die Bewohner zu schaffen, anstatt sich nur auf kurzfristige Profitabilität zu konzentrieren.
Dennoch stellt sich für viele die brennende Frage: Werden die Immobilienpreise nach der Bereinigung stark fallen? Experten zufolge ist ein tiefer, flächendeckender Preisverfall unwahrscheinlich, da die Kosten für Land, Baumaterialien, Arbeitskraft und Genehmigungsverfahren nach wie vor hoch sind. Der Markt wird jedoch wahrscheinlich in eine Phase der „Stagnation“ eintreten, mit lokalen Anpassungen in bestimmten Gegenden und Segmenten. Produkte, deren Preise weit über ihrem wahren Wert lagen, werden sich anpassen müssen, während Projekte mit klarem Rechtsstatus und guter Lage stabile Preise beibehalten können.
Ein gesunder Immobilienmarkt muss von der Planung geleitet werden, nicht von der Spekulation. Der Markt hat den Preis für eine trendgetriebene Entwicklung und das Hinterherjagen von Preissteigerungen bezahlt. Nach der Bereinigung ist die Voraussetzung, die Planung als Grundlage, die Infrastruktur als Stütze und die Lebensqualität als Ziel zu sehen. Bei Immobilien geht es nicht nur um den Verkaufspreis, sondern um Lebensraum, Umwelt und städtische Vernetzung. Diese Phase ist genau die Chance, die städtische Entwicklungsordnung neu im Sinne von grün – smart – klimaresilient auszurichten.
Noch wichtiger ist, dass nach der Bereinigung die Immobilienpreise die tatsächliche Angebots- und Nachfragesituation besser widerspiegeln werden. Die Situation, in der „Spekulation Wellen schlägt“ und „künstliche Euphorie“ entsteht, wird allmählich abnehmen. Dies ist eine Chance für Menschen mit echtem Wohnbedarf, zu angemesseneren Preisen als in der Vorperiode an Wohnraum zu kommen. Zudem verändert die Bereinigung die Anlegermentalität erheblich. Statt auf kurzfristiges Wiederverkaufen und schnelle Gewinne setzen viele Investoren nun auf langfristige Strategien und konzentrieren sich auf eine sorgfältige Analyse rechtlicher Faktoren, des tatsächlichen Nutzungspotenzials und nachhaltiger Wertsteigerung.
„Der Markt wird dadurch ‚langsamer, aber beständiger‘. Kurzlebige Hitzewellen nehmen ab, dafür beginnt eine Phase stabilerer Entwicklung. Professionelle Anleger werden Cashflows aus der Vermietung oder dem Betrieb von Dienstleistungen stärker beachten und sich nicht mehr nur auf Preisdifferenzen verlassen. Das ist ein positives Zeichen, das zur Bildung eines gereiften Immobilien-Ökosystems beiträgt und die Risiken für Anleger und Volkswirtschaft verringert.“
Erwartungen an einen gesünderen Entwicklungszyklus
Nachdem der Markt „gefiltert“ wurde, werden einige Segmente voraussichtlich als Lichtblicke hervortreten: Bezahlbarer Wohnraum und Sozialwohnungen werden die große Nachfrage in der Bevölkerung bedienen.
