Setelah periode pertumbuhan pesat yang berkepanjangan, pasar properti sedang mengalami “pembersihan” yang belum pernah terjadi sebelumnya. Banyak perusahaan lemah tersingkir, banyak proyek tertunda dipaksa restrukturisasi, sementara regulasi hukum semakin diperketat menuju transparansi dan disiplin yang lebih besar. Proses ini sedang meletakkan fondasi bagi siklus pengembangan yang lebih berkelanjutan, sehat, dan profesional.
Konsekuensi Tak Terhindarkan dari Pertumbuhan yang Tidak Seimbang
Melihat kembali periode 2020-2022, pasar properti menyaksikan gelombang spekulasi besar-besaran, dengan modal mengalir deras ke lahan, villa, dan apartemen mewah yang digerakkan oleh ekspektasi keuntungan jangka pendek. Harga di banyak area melonjak drastis, jauh melampaui nilai riil dan daya beli mayoritas penduduk. Ketidakselarasan antara penawaran dan permintaan, serta antara kebutuhan perumahan aktual dan pembalikan jangka pendek, menciptakan “gelembung” sarat dengan risiko potensial.
Saat kredit dikendalikan ketat, obligasi korporasi dibatasi, serta inspeksi dan audit hukum diperketat, pasar dipaksa “melambat.” Likuiditas merosot, banyak investor kekurangan uang tunai, dan perusahaan kekurangan modal untuk melaksanakan proyek. Inilah saatnya proses pembersihan menjadi jelas, mengeliminasi entitas yang tidak memiliki kapasitas keuangan dan keterampilan manajemen risiko.
“Ini adalah hukum yang tak terhindarkan dari setiap pasar setelah siklus pertumbuhan yang panas. Pembersihan bukan hal negatif, melainkan obat yang diperlukan agar properti kembali ke jalur riilnya dan mendekati nilai sebenarnya. Setelah pembersihan, perusahaan properti akan melihat diferensiasi yang jelas. Perusahaan yang mengikuti model ‘leveraging tinggi – untung cepat’ akan perlahan perannya berkurang, sementara investor dengan potensi keuangan kuat, dana lahan bersih, dan strategi jangka panjang akan mempertahankan posisi terdepan.”
Tren restrukturisasi terjadi secara mendalam dan luas, tidak hanya secara finansial tetapi juga dalam pemikiran pengembangan proyek. Alih-alih mengejar segmen high-end dengan margin keuntungan besar namun berisiko tinggi, banyak perusahaan mulai kembali ke permintaan riil – perumahan terjangkau, rumah susun, produk yang melayani pembeli rumah sesungguhnya. Ini dianggap sebagai pergeseran penting, menggerakkan pasar dari keadaan ‘digerakkan spekulasi’ menjadi ‘berpusat pada kebutuhan perumahan aktual.’ Proyek pasca-pembersihan juga diinvestasikan lebih sistematis dalam aspek hukum, perencanaan, kualitas konstruksi, dan fasilitas, menciptakan nilai nyata bagi penghuni alih-alih hanya fokus pada faktor profitabilitas jangka pendek.
Namun, pertanyaan besar yang banyak dikhawatirkan adalah apakah harga properti akan turun drastis setelah pembersihan? Menurut para ahli, penurunan yang dalam dan meluas kecil kemungkinan terjadi karena biaya tanah, material konstruksi, tenaga kerja, dan prosedur hukum tetap tinggi. Namun, pasar akan memasuki periode ‘stagnasi,’ dengan penyesuaian lokal di area dan segmen tertentu. Produk yang harganya digelembungkan jauh melebihi nilai riilnya akan dipaksa menyesuaikan, sementara proyek dengan status hukum jelas dan lokasi bagus akan mempertahankan harga stabil.
Pasar properti yang sehat harus dipandu oleh perencanaan, bukan oleh psikologi spekulatif. Pasar telah membayar harga untuk pengembangan yang digerakkan tren dan pengejaran lonjakan harga. Setelah pembersihan, tuntutannya adalah menjadikan perencanaan sebagai fondasi, infrastruktur sebagai pilar, dan kualitas hidup sebagai tujuan. Properti bukan hanya tentang harga jual, tetapi tentang ruang hidup, lingkungan, dan konektivitas perkotaan. Periode ini justru kesempatan untuk membangun kembali tata kelola pembangunan perkotaan menuju arah hijau – cerdas – tangguh iklim.
Yang lebih penting, setelah pembersihan, harga properti akan lebih mencerminkan penawaran dan permintaan aktual, secara bertahap mengurangi situasi ‘spekulasi menciptakan gelombang’ dan ‘demam buatan.’ Ini adalah kesempatan bagi mereka yang memiliki kebutuhan perumahan sesungguhnya untuk mengakses perumahan dengan harga lebih wajar dibandingkan periode sebelumnya. Selain itu, pembersihan juga secara dramatis mengubah psikologi investor. Dari menyukai pembalikan jangka pendek dan mengharapkan keuntungan cepat, banyak investor beralih ke strategi jangka panjang, fokus pada analisis cermat faktor hukum, potensi eksploitasi aktual, dan kemampuan apresiasi berkelanjutan.
“Pasar karenanya menjadi ‘lambat namun stabil,’ mengurangi demam panas yang singkat tetapi membuka periode pengembangan yang lebih stabil. Investor profesional akan lebih memperhatikan arus kas dari eksploitasi seperti sewa, bisnis layanan… alih-alih hanya mengandalkan selisih harga. Ini adalah tanda positif, berkontribusi pada pembentukan ekosistem properti yang matang, mengurangi risiko bagi investor maupun ekonomi.”
Ekspektasi untuk Siklus Pengembangan yang Lebih Sehat
Setelah pasar ‘tersaring,’ beberapa segmen diperkirakan menjadi titik terang: Perumahan terjangkau dan rumah susun akan menjadi segmen yang memenuhi permintaan besar penduduk,
