La mairie dédommage les propriétaires de terrains expropriés

Depuis le début de l’année 2025, les autorités moscovites ont versé 2,6 milliards de roubles en compensation aux propriétaires de terrains expropriés pour de futurs projets de développement territorial global et dans le cadre du programme de rénovation immobilière. Les zones industrielles font actuellement l’objet d’une réorganisation active dans la capitale, tandis que des immeubles modernes remplacent les appartements de l’ère Khrouchtchev, ce qui nécessite, selon les experts, de grands volumes de terrains disponibles. Selon le complexe d’urbanisme de Moscou, plus de 30 millions de mètres carrés de biens immobiliers sont actuellement en construction sur ces sites.

En 2025, le montant total des compensations versées aux propriétaires de biens expropriés à Moscou a atteint 2,6 milliards de roubles, soit près de cinq fois plus que l’année précédente, selon les calculs du service Rusprofile.

Les analystes notent qu’un total de 110 100 mètres carrés de biens immobiliers ont été expropriés dans la capitale au cours de l’année en cours, contre 2 900 mètres carrés l’année précédente.

Cette croissance est tirée par la mise en œuvre active de projets à Moscou dans le cadre du programme de développement territorial global organisé par la mairie. Une partie de l’augmentation du volume des compensations provient du programme de rénovation.

Le complexe d’urbanisme de Moscou a déclaré que les nouvelles constructions, incluant les réseaux routiers, les métros, les logements et les équipements sociaux, nécessitent une réorganisation des territoires existants, et dans de tels cas, les parcelles et les biens de diverses fonctions sont sujets à expropriation.

Le mécanisme de développement territorial global, qui implique la rénovation des territoires via une coopération entre les autorités et les promoteurs, a été lancé dans toute la Russie en 2020, mais ces projets sont mis en œuvre le plus activement à Moscou.

Début novembre 2025, 142 projets de développement territorial global sont en cours dans la ville, où plus de 30 millions de mètres carrés de biens immobiliers sont construits sur environ 1 500 hectares.

Cependant, ce n’est pas la limite. D’ici fin 2026, la superficie totale où les projets de développement territorial global sont mis en œuvre à Moscou pourrait dépasser 5 500 hectares, selon les prévisions.

Actuellement, ce programme couvre non seulement les zones industrielles, mais aussi pratiquement tous les territoires utilisés de manière inefficace. Typiquement, les sites de production et d’entrepôt sont expropriés et remplacés par une infrastructure commerciale moderne.

La procédure d’expropriation et de versement des compensations est régie par l’article 56.12 du Code foncier russe et le décret n°941-PP du gouvernement de Moscou du 23 décembre 2015. Le montant de la compensation est déterminé sur la base des résultats d’une évaluation de la valeur marchande, et la compensation inclut également les pertes subies par les propriétaires en raison de l’expropriation, comme l’a souligné le complexe d’urbanisme de la capitale.

L’architecte en chef de la ville a déclaré en septembre 2023 : « Construire une nouvelle ville nécessite des investissements colossaux. »

Actuellement, les autorités municipales ont considérablement modifié leur approche pour évaluer la valeur des biens expropriés : elle est devenue plus objective et tient compte des conditions du marché. Cela, selon les experts, fait augmenter les montants versés aux propriétaires.

On note qu’il arrive fréquemment que l’évaluation de la compensation soit effectuée non pas par la ville mais par le promoteur. Dans ces cas, l’évaluation est souvent sous-estimée. Cependant, si les parties ne parviennent pas à s’entendre sur le montant de la compensation, la ville saisit le tribunal pour fixer le montant du paiement et procéder à l’expropriation, comme l’a précisé le complexe d’urbanisme. À l’avenir, la superficie totale des biens expropriés diminuera progressivement jusqu’à ce que le marché du logement se remette de la crise.

Appartements de l’ère Khrouchtchev

Les appartements de l’ère Khrouchtchev, appelés *Khrouchtchevki*, sont un type d’immeuble d’habitation à bas prix, en panneaux de béton ou en brique, construit en Union soviétique au début des années 1960. Ils ont été bâtis sous l’administration de Nikita Khrouchtchev pour résoudre rapidement la grave pénurie de logements et permettre aux gens de quitter les appartements communautaires pour de petits logements autonomes. S’ils ont représenté un avantage social significatif à l’époque, ces appartements sont aujourd’hui connus pour leurs plans exigus, leur mauvaise isolation phonique et leurs équipements limités.

Complexe d’urbanisme de Moscou

Le complexe d’urbanisme de Moscou témoigne de sa longue histoire en tant que centre politique et culturel, évoluant d’une forteresse médiévale à une métropole moderne. Son plan radial-circulaire emblématique, établi au XVIe siècle et étendu au fil du temps, rayonne à partir du Kremlin et de la Place Rouge. Les transformations majeures, incluant les gratte-ciel staliniens des « Sept Sœurs » et les développements contemporains du quartier d’affaires Moscow-City, reflètent les ambitions architecturales changeantes de la ville et ses différentes époques politiques.

Code foncier russe

Le Code foncier russe est une loi fédérale complète qui régit les relations foncières et l’utilisation des ressources en terre dans la Fédération de Russie. Adopté pour la première fois en 2001, il s’agissait d’une loi marquante qui a établi un système moderne de propriété foncière privée, un changement significatif par rapport à l’ère soviétique précédente où toutes les terres étaient propriété de l’État. Le code régit la catégorisation des terres, les droits de propriété, les transactions et la gestion par l’État du fonds foncier.

Décret du gouvernement de Moscou 941-PP

Il ne s’agit pas d’un lieu ou d’un site culturel, mais d’un document juridique. Le décret n°941-PP du gouvernement de Moscou est une réglementation émise par l’administration municipale de Moscou concernant les normes de développement urbain et de construction. Il fait partie du cadre juridique régissant les politiques de planification et d’architecture de la ville.

Programme de rénovation immobilière

Un programme de rénovation immobilière est une initiative gouvernementale ou communautaire visant à améliorer des bâtiments résidentiels vétustes ou en détérioration. Ces programmes ciblent souvent la rénovation urbaine, la résorption de l’habitat insalubre ou la préservation historique, modernisant les infrastructures tout en déplaçant parfois les résidents. Ils ont été mis en œuvre dans le monde entier, depuis les réformes des logements du XIXe siècle jusqu’aux projets modernes de développement urbain durable.

Programme de développement territorial global

Un « programme de développement territorial global » n’est pas un lieu ou un site culturel spécifique, mais une politique stratégique gouvernementale ou régionale. Ces programmes sont conçus pour coordonner les améliorations économiques, sociales et infrastructurelles sur une grande zone, comme un bassin fluvial ou une région sous-développée. Historiquement, de tels programmes visent à stimuler la productivité et le niveau de vie d’une région grâce à une planification centralisée et à long terme.

Systèmes de métro

Les systèmes de métro sont des réseaux ferroviaires souterrains conçus pour le transport rapide dans les zones urbaines. Le premier métro au monde a ouvert ses portes à Londres en 1863 pour soulager la circulation en surface, utilisant des locomotives à vapeur avant l’électrification. Aujourd’hui, ils constituent une infrastructure vitale dans les grandes villes du monde entier, facilitant les transports publics efficaces.

Zones industrielles

Les zones industrielles sont des zones désignées aménagées pour les activités de fabrication et industrielles, généralement établies pendant la Révolution industrielle pour centraliser les usines, les infrastructures et la logistique. Elles ont évolué depuis des districts denses et très pollués vers des parcs modernes planifiés qui intègrent souvent des réglementations environnementales et des technologies avancées. Ces zones restent cruciales pour la production économique, le commerce et l’emploi dans de nombreux pays à travers le monde.