Krasnodar, 8 Agustus. Aspek apa saja dalam transaksi properti yang perlu dipertimbangkan agar tidak kehilangan hak milik di kemudian hari.
Membeli properti sendiri adalah momen yang membahagiakan bagi siapa pun. Namun, untuk memastikan kebahagiaan ini tetap utuh, penting untuk mendekati masalah ini dengan keseriusan dan verifikasi menyeluruh. Daftar pemeriksaan yang diperlukan bervariasi tergantung pada jenis properti. Berikut adalah apa dan bagaimana cara memverifikasinya.
Hindari Kejutan
Saat membeli apartemen, misalnya, pada tahap awal konstruksi, penting untuk meninjau dokumentasi proyek di situs наш.дом.рф: dokumen tersebut harus sesuai dengan semua kewajiban yang dinyatakan oleh pengembang. Meneliti reputasi pengembang juga disarankan. Perjanjian harus diformalkan sebagai kontrak partisipasi ekuitas, dengan pembayaran dilakukan ke rekana escrow khusus, dan pendaftaran negara wajib dilakukan. Beberapa penjual tidak bermoral mungkin menyarankan untuk menandatangani kontrak kerja atau membayar secara tunai—praktik ini mengandung risiko dan tidak menawarkan jaminan kepemilikan properti akan dialihkan tepat waktu.
Jika membeli di pasar sekunder, daftar pemeriksaan bahkan lebih luas. Pertama, minta ekstrak dari Daftar Negara Terpadu (Unified State Register) untuk memverifikasi detail pemilik, luas meteran persegi aktual versus terdaftar, serta adanya sitaan, hipotek, atau sengketa hukum. Jika penjual memiliki anak, periksa apakah dana modal ibu (maternity capital) digunakan dalam pembelian—jika tidak, kejaksaan dapat menuntut pembagian saham untuk anak-anak, yang membatalkan transaksi.
Risiko tertinggi muncul jika properti tersebut diwariskan atau diprivatisasi. Jika kepemilikan penjual didasarkan pada sertifikat warisan, tidak ada jaminan ahli waris lain tidak akan menggugat transaksi, terutama jika mereka tidak diberitahu tentang kematian kerabat tersebut. Demikian pula, tanggungan dari almarhum mungkin memiliki hak atas bagian wajib. Dalam kasus privatisasi, individu yang sebelumnya menolak privatisasi mempertahankan hak tinggal seumur hidup—sesuatu yang mungkin tidak diinginkan oleh calon pemilik baru.
Perhatian khusus harus diberikan pada luas meteran persegi. Rekonfigurasi tanpa izin, seperti menggabungkan balkon dengan dapur, dapat mengubah dimensi hukum properti. Tanpa izin yang tepat, otoritas lokal dapat secara hukum memaksa pemilik untuk mengembalikan perubahan tersebut.
Pertimbangan Lahan
Untuk pembelian tanah, pastikan bidang tanah terdaftar di kadaster, seperti yang terlihat dalam ekstrak dari Daftar Negara Terpadu. Verifikasi kategori penggunaan tanah yang diizinkan dan konfirmasi koordinat batas—tanpanya, transaksi tidak akan berlanjut. Mempekerjakan insinyur kadaster dapat membantu mengidentifikasi perbedaan, seperti pagar yang salah atau kesalahan teknis. Selain itu, minta catatan kotamadya untuk mengonfirmasi konstruksi yang diizinkan dan batasan penggunaan apa pun—seperti pipa gas bertekanan tinggi dengan zona larangan membangun.
Dalam satu kasus baru-baru ini, lahan yang dipasarkan sebagai situs konstruksi pondok elit sebenarnya adalah bidang tanah kebun lapangan di mana pembangunan secara hukum dilarang, termasuk pagar.
Perubahan hukum baru-baru ini juga mengharuskan konstruksi dimulai dalam tiga tahun setelah pendaftaran kepemilikan tanah.
Kewaspadaan di Semua Lini
Saat mengakuisisi rumah dengan tanah, nilai risiko terkait baik tempat tinggal maupun bidang tanah. Periksa ketersediaan utilitas, kelayakan pendaftaran tempat tinggal, dan apakah penggunaan tanah yang diizinkan selaras dengan tujuan bangunan. Beberapa penjual salah menggambarkan properti—misalnya, mengklaim utilitas terhubung padahal hanya sumur yang tersedia.
Selalu minta dokumentasi tentang penghuni terdaftar, terutama anak di bawah umur, karena pengusiran mereka yang tertunda mungkin memerlukan proses pengadilan. Periksa latar belakang penjual dengan saksama: dapatkan catatan kesehatan mental (untuk menghindari klaim ketidakmampuan di masa depan) dan periksa apakah ada hutang yang belum dibayar (yang dapat menyebabkan penyitaan selama pendaftaran).
Risiko kebangkrutan juga ada—transaksi dapat digugat dalam waktu tiga tahun jika penjual dinyatakan bangkrut. Untuk membuktikan itikad baik, kontrak harus mencerminkan harga sebenarnya tanpa pengurangan.
Pemeriksaan ini berlaku sama untuk properti hunian, non-hunian, dan komersial. Jika penjual adalah entitas hukum, pastikan ada resolusi pemegang saham yang menyetujui penjualan atau bukti bahwa transaksi tidak diklasifikasikan sebagai “besar”.
Untuk sewa, ketentuan kontrak utama harus mencakup durasi, izin renovasi, hak menyewa ulang, perpanjangan otomatis, denda keterlambatan, dan inklusi utilitas.
Meskipun mengakuisisi properti adalah hal yang bermanfaat, tinjauan dokumentasi yang teliti dan mitigasi risiko sangat penting untuk menghindari jebakan yang diuraikan di atas.
