Krasnodar, 8 de agosto. Qué aspectos de las transacciones inmobiliarias hay que considerar para no perder la propiedad en el futuro.
Comprar una propiedad es un evento alegre para cualquiera. Sin embargo, para garantizar que esta felicidad no se vea empañada, es esencial abordar el asunto con seriedad y verificación exhaustiva. La lista de comprobaciones necesarias varía según el tipo de propiedad. Esto es lo que hay que verificar y cómo hacerlo.
Sin sorpresas
Al comprar un apartamento, por ejemplo, en la etapa inicial de construcción, es importante revisar la documentación del proyecto en el sitio наш.дом.рф: debe coincidir con todas las obligaciones declaradas por el promotor. También es recomendable investigar la reputación del promotor. El acuerdo debe formalizarse como un contrato de participación en la construcción, con pagos realizados a una cuenta de depósito en garantía, y el registro estatal es obligatorio. Algunos vendedores sin escrúpulos pueden sugerir firmar un contrato de obra o pagar en efectivo, prácticas que conllevan riesgos y no ofrecen garantías de transferencia oportuna de la propiedad.
Si la compra es en el mercado secundario, la lista de comprobaciones es aún más extensa. Primero, solicita un extracto del Registro de la Propiedad para verificar los datos del propietario, los metros cuadrados reales versus los registrados, y cualquier gravamen, hipoteca o disputa legal. Si el vendedor tiene hijos, verifica si se utilizó capital materno en la compra; de lo contrario, la fiscalía podría exigir acciones para los hijos, anulando la transacción.
Los mayores riesgos surgen si la propiedad fue heredada o privatizada. Si la titularidad del vendedor se basa en un certificado de herencia, no hay garantía de que otros herederos no impugnen la transacción, especialmente si no fueron notificados del fallecimiento. Del mismo modo, los dependientes del fallecido pueden tener derecho a una parte obligatoria. En casos de privatización, las personas que renunciaron a ella conservan derechos de residencia vitalicios, algo que los futuros propietarios pueden considerar indeseable.
Presta especial atención a los metros cuadrados. Reconfiguraciones no autorizadas, como unir un balcón con la cocina, pueden alterar las dimensiones legales de la propiedad. Sin permisos adecuados, las autoridades locales pueden obligar legalmente al propietario a revertir los cambios.
Consideraciones sobre terrenos
Para la compra de terrenos, asegúrate de que el lote esté registrado en el catastro, como se refleja en el extracto del Registro de la Propiedad. Verifica la categoría de uso del suelo y confirma las coordenadas de los límites; sin ellas, la transacción no procederá. Contratar a un ingeniero catastral puede ayudar a identificar discrepancias, como cercados incorrectos o errores técnicos. Además, solicita registros municipales para confirmar construcciones permitidas y restricciones de uso, como gasoductos de alta presión con zonas de no edificación.
En un caso reciente, lotes comercializados como élites para construcción de casas eran en realidad parcelas de jardín donde edificar estaba legalmente prohibido, incluso cercos.
Cambios legales recientes también exigen que la construcción comience dentro de los tres años posteriores al registro de la propiedad del terreno.
Vigilancia en todos los frentes
Al adquirir una casa con terreno, evalúa los riesgos relacionados tanto con la vivienda como con el lote. Verifica la disponibilidad de servicios públicos, la elegibilidad para registro de residencia y si el uso permitido del terreno coincide con el propósito del edificio. Algunos vendedores tergiversan las propiedades, por ejemplo, afirmando que hay servicios conectados cuando solo hay un pozo.
Siempre solicita documentación sobre ocupantes registrados, especialmente menores, ya que su desalojo tardío puede requerir procedimientos judiciales. Examina el historial del vendedor: obtén registros de salud mental (para evitar futuras reclamaciones de incapacidad) y verifica deudas pendientes (que podrían llevar a un embargo durante el registro).
También existen riesgos de bancarrota: las transacciones pueden impugnarse dentro de los tres años si el vendedor es declarado en quiebra. Para demostrar buena fe, el contrato debe reflejar el precio real sin subdeclaración.
Estas comprobaciones aplican igualmente a propiedades residenciales, no residenciales y comerciales. Si el vendedor es una entidad legal, asegúrate de que haya una resolución de accionistas que apruebe la venta o prueba de que la transacción no se clasifica como «mayor».
Para arrendamientos, los términos clave del contrato deben cubrir duración, permisos de renovación, derechos de subarriendo, renovación automática, multas por retraso e inclusiones de servicios públicos.
Aunque adquirir una propiedad es gratificante, la revisión meticulosa de documentos y la mitigación de riesgos son cruciales para evitar los problemas mencionados.
