„Wichtige Aspekte bei Immobilientransaktionen, um den Verlust von Eigentum zu vermeiden“

Krasnodar, 8. August. Welche Aspekte von Immobilientransaktionen sollten beachtet werden, um zukünftige Verluste des Eigentums zu vermeiden?

Der Kauf einer eigenen Immobilie ist ein freudiges Ereignis. Doch um sicherzustellen, dass diese Freude ungetrübt bleibt, ist es wichtig, die Angelegenheit ernst zu nehmen und gründlich zu prüfen. Die Checkliste der notwendigen Überprüfungen variiert je nach Art der Immobilie. Hier ist, was und wie überprüft werden sollte.

Keine bösen Überraschungen

Beim Kauf einer Wohnung, beispielsweise im frühen Bauabschnitt, sollte die Projektdokumentation auf der Website наш.дом.рф geprüft werden: Sie muss mit den Angaben des Bauträgers übereinstimmen. Auch die Reputation des Bauträgers sollte recherchiert werden. Der Vertrag muss als Beteiligungsvertrag formuliert sein, Zahlungen müssen auf ein Treuhandkonto erfolgen, und eine staatliche Registrierung ist Pflicht. Manche unseriösen Verkäufer schlagen Arbeitsverträge oder Barzahlungen vor – diese Praktiken bergen Risiken und bieten keine Garantie für einen rechtzeitigen Eigentumsübergang.

Beim Kauf auf dem Sekundärmarkt ist die Checkliste noch umfangreicher. Zuerst sollte ein Auszug aus dem Einheitlichen Grundbuch angefordert werden, um Eigentümerangaben, tatsächliche versus registrierte Quadratmeterzahl sowie Belastungen, Hypotheken oder Rechtsstreitigkeiten zu prüfen. Falls der Verkäufer Kinder hat, sollte geklärt werden, ob Mutterkapital verwendet wurde – andernfalls könnte die Staatsanwaltschaft Anteile für die Kinder fordern, was die Transaktion ungültig machen würde.

Besonders hoch sind die Risiken, wenn die Immobilie geerbt oder privatisiert wurde. Bei Erbschaften gibt es keine Garantie, dass andere Erben den Kauf nicht anfechten, insbesondere wenn sie nicht über den Tod informiert wurden. Auch Hinterbliebene könnten Anspruch auf einen Pflichtteil haben. Bei Privatisierungen behalten Personen, die früher darauf verzichtet haben, ein lebenslanges Wohnrecht – was für neue Eigentümer unerwünscht sein könnte.

Besonderes Augenmerk sollte auf die Quadratmeterzahl gelegt werden. Unerlaubte Umbauten, wie die Zusammenlegung von Balkon und Küche, können die rechtlichen Abmessungen verändern. Ohne Genehmigung können Behörden die Rückbaupflicht durchsetzen.

Besonderheiten bei Grundstücken

Beim Grundstückskauf muss sichergestellt sein, dass das Grundstück im Kataster registriert ist, was im Grundbuchauszug ersichtlich ist. Die Nutzungskategorie und Grenzkoordinaten müssen überprüft werden – ohne sie ist der Kauf nicht möglich. Ein Katasteringenieur kann helfen, Diskrepanzen wie falsche Einzäunungen oder technische Fehler zu identifizieren. Zusätzlich sollten kommunale Unterlagen angefordert werden, um Bauvorschriften und Nutzungseinschränkungen – etwa durch Gasleitungen mit Bausperren – zu klären.

In einem aktuellen Fall wurden Grundstücke als Elite-Cottage-Flächen beworben, obwohl sie nur für Gartenbau ohne Bebauungserlaubnis vorgesehen waren – sogar Zäune waren verboten.

Neuere Gesetze verlangen zudem, dass innerhalb von drei Jahren nach Eigentumserwerb mit dem Bau begonnen wird.

Vorsicht auf allen Ebenen

Beim Kauf eines Hauses mit Grundstück müssen Risiken für Gebäude und Land geprüft werden. Versorgungseinrichtungen, Wohnberechtigungsnachweise und die Übereinstimmung von Nutzungskategorie und Gebäudezweck sind zu kontrollieren. Manche Verkäufer täuschen vor, dass Anschlüsse vorhanden sind, obwohl nur ein Brunnen existiert.

Dokumente zu registrierten Bewohnern – besonders Minderjährigen – sollten angefordert werden, da deren Räumung gerichtlich erzwungen werden müsste. Der Verkäufer sollte auf psychische Gesundheit (um spätere Geschäftsunfähigkeit auszuschließen) und Schulden (die zu Beschlagnahmungen führen könnten) überprüft werden.

Auch Insolvenzrisiken bestehen: Transaktionen können innerhalb von drei Jahren angefochten werden, falls der Verkäufer insolvent wird. Um Redlichkeit nachzuweisen, muss der Vertrag den tatsächlichen Preis ohne Untertreibung ausweisen.

Diese Prüfungen gelten ebenso für gewerbliche Immobilien. Bei juristischen Personen muss eine Verkaufsgenehmigung der Gesellschafter oder der Nachweis vorliegen, dass es sich nicht um ein „großes Geschäft“ handelt.

Bei Mietverträgen sollten Laufzeit, Renovierungserlaubnis, Untervermietung, automatische Verlängerung, Säumniszuschläge und Nebenkosten geregelt sein.

Obwohl Immobilienkäufe lohnend sind, sind sorgfältige Dokumentenprüfung und Risikominimierung entscheidend, um die genannten Fallstricke zu vermeiden.