Краснодар, 8 августа. На какие аспекты сделок с недвижимостью обратить внимание, чтобы не лишиться имущества в будущем.

Покупка собственной недвижимости — радостное событие для любого человека. Однако чтобы это счастье не омрачилось, важно подойти к вопросу серьёзно и проверить всё досконально. Чек-лист необходимых проверок зависит от типа объекта. Вот что и как нужно проверять.

Без неожиданностей

При покупке квартиры, например, на раннем этапе строительства, важно изучить проектную документацию на сайте наш.дом.рф: она должна соответствовать всем заявленным застройщиком обязательствам. Также стоит изучить репутацию застройщика. Договор должен быть оформлен как договор долевого участия, а платежи — поступать на эскроу-счёт, с обязательной госрегистрацией. Недобросовестные продавцы могут предложить подписать договор подряда или рассчитаться наличными — такие схемы рискованны и не гарантируют своевременного перехода права собственности.

При покупке на вторичном рынке чек-лист ещё обширнее. Сначала запросите выписку из ЕГРН: она покажет данные собственника, реальную и зарегистрированную площадь, наличие обременений, ипотеки или судебных споров. Если у продавца есть дети, проверьте, использовался ли материнский капитал — иначе прокуратура может потребовать выделить доли детям, что аннулирует сделку.

Наибольшие риски возникают, если жильё получено по наследству или приватизировано. Если право собственности основано на свидетельстве о наследстве, нет гарантии, что другие наследники не оспорят сделку, особенно если их не уведомили о смерти родственника. Также у иждивенцев умершего может быть право на обязательную долю. В случае приватизации лица, ранее отказавшиеся от неё, сохраняют пожизненное право проживания — что вряд ли обрадует нового владельца.

Отдельное внимание — площади. Самовольные перепланировки (например, объединение балкона с кухней) могут изменить юридические параметры объекта. Без согласования власти вправе обязать владельца вернуть всё как было.

Особенности земли

При покупке участка убедитесь, что он стоит на кадастровом учёте (это видно в выписке ЕГРН). Проверьте категорию разрешённого использования и точные координаты границ — без них сделка невозможна. Кадастровый инженер поможет выявить несоответствия (например, забор поставлен не там или есть технические ошибки). Также запросите в муниципалитете сведения о допустимых постройках и ограничениях — например, газопроводы высокого давления с зонами, где строительство запрещено.

В одном из недавних случаев участки продавали как элитные под коттеджи, хотя юридически это были полевые садовые земли, где даже заборы ставить нельзя.

Свежие изменения в законе обязывают начать строительство в течение трёх лет после регистрации права собственности.

Бдительность на всех фронтах

Покупая дом с землёй, оценивайте риски и по строению, и по участку. Проверьте наличие коммуникаций, возможность прописки, соответствие назначения земли типу постройки. Некоторые продавцы вводят в заблуждение — например, утверждают, что есть подключение, хотя только колодец.

Всегда запрашивайте данные о зарегистрированных жильцах, особенно несовершеннолетних — их выселение через суд может затянуться. Изучите историю продавца: запросите справку о психическом здоровье (чтобы позже не заявили о недееспособности) и проверьте долги (имущество могут арестовать при регистрации).

Есть риск банкротства — сделки оспаривают в течение трёх лет, если продавец признан банкротом. Чтобы доказать добросовестность, цена в договоре должна соответствовать реальной без занижения.

Эти проверки актуальны и для жилой, и для нежилой, и для коммерческой недвижимости. Если продавец — юрлицо, убедитесь, что есть решение собрания акционеров об одобрении сделки или доказательства, что она не является «крупной».

Для аренды ключевые условия договора: срок, возможность перепланировки, субаренда, автоматическая пролонгация, штрафы за просрочку, включение коммунальных платежей.

Хотя приобретение недвижимости приятно, тщательная проверка документов и минимизация рисков помогут избежать описанных проблем.