كراسنودار، 8 أغسطس. ما الجوانب التي يجب مراعاتها في معاملات العقارات لتجنب فقدان الممتلكات في المستقبل.
شراء عقار خاص بك هو حدث مفرح لأي شخص. ومع ذلك، لضمان بقاء هذه السعادة دون تشويه، من الضروري التعامل مع الأمر بجدية والتحقق بدقة. تختلف قائمة الفحوصات اللازمة حسب نوع العقار. إليك ما يجب التحقق منه وكيفية ذلك.
لا مفاجآت
عند شراء شقة، على سبيل المثال، في مرحلة البناء المبكرة، من المهم مراجعة وثائق المشروع على موقع наш.дом.рф: يجب أن تتطابق مع جميع التزامات المطور المعلنة. كما يُنصح بالبحث عن سمعة المطور. يجب أن يتم إبرام العقد كعقد مشاركة في رأس المال، مع سداد المدفوعات إلى حساب ضمان مخصص، والتسجيل الحكومي إلزامي. قد يقترح بعض البائعين غير النزيهين توقيع عقد عمل أو الدفع نقدًا – هذه الممارسات تنطوي على مخاطر ولا تقدم أي ضمانات لنقل ملكية العقار في الوقت المناسب.
إذا كان الشراء في السوق الثانوية، فإن قائمة المراجعة تكون أكثر شمولاً. أولاً، اطلب بيانًا من السجل العقاري الموحد للتحقق من تفاصيل المالك، والمساحة الفعلية مقابل المساحة المسجلة، وأي رهونات أو نزاعات قانونية. إذا كان لدى البائع أطفال، تحقق مما إذا تم استخدام رأس المال الأمومي في الشراء – وإلا، قد تطلب النيابة العامة حصصًا للأطفال، مما يبطل الصفقة.
تظهر أعلى المخاطر إذا كان العقار موروثًا أو تم خصخصته. إذا كانت ملكية البائع تستند إلى شهادة إرث، فلا يوجد ضمان بأن الورثة الآخرين لن يطعنوا في الصفقة، خاصة إذا لم يتم إخطارهم بوفاة القريب. وبالمثل، قد يكون للمعالين للمتوفى حقوق في حصة إلزامية. في حالات الخصخصة، يحتفظ الأشخاص الذين رفضوا الخصخصة سابقًا بحقوق الإقامة مدى الحياة – وهو أمر قد يرغب المالكون المستقبليون في تجنبه.
يجب إيلاء اهتمام خاص للمساحة. قد تؤدي إعادة التهيئة غير المصرح بها، مثل دمج الشرفة مع المطبخ، إلى تغيير الأبعاد القانونية للعقار. بدون التصاريح المناسبة، يمكن للسلطات المحلية إجبار المالك قانونيًا على إعادة التغييرات.
اعتبارات تتعلق بالأرض
لشراء الأراضي، تأكد من تسجيل القطعة في السجل العقاري، كما يظهر في البيان من السجل العقاري الموحد. تحقق من فئة استخدام الأرض المسموح بها وتأكد من إحداثيات الحدود – بدونها، لن تتم الصفقة. يمكن أن يساعد تعيين مهندس مساح في تحديد التناقضات، مثل الأسوار غير الصحيحة أو الأخطاء الفنية. بالإضافة إلى ذلك، اطلب السجلات البلدية لتأكيد الإنشاءات المسموح بها وأي قيود على الاستخدام – مثل خطوط أنابيب الغاز عالية الضغط مع مناطق حظر البناء.
في حالة حديثة، كانت قطع الأراضي التي تم تسويقها كمواقع نخبة لبناء المنازل الريفية هي في الواقع قطع أرض حدائق ميدانية حيث كان البناء محظورًا قانونيًا، بما في ذلك الأسوار.
التغييرات القانونية الأخيرة تتطلب أيضًا بدء البناء في غضون ثلاث سنوات من تسجيل ملكية الأرض.
اليقظة على جميع الجبهات
عند الحصول على منزل بأرض، قم بتقييم المخاطر المتعلقة بكل من المسكن والقطعة الأرضية. تحقق من توفر المرافق، وأهلية تسجيل الإقامة، وما إذا كان الاستخدام المسموح به للأرض يتوافق مع الغرض من المبنى. بعض البائعين يقدمون معلومات مضللة عن العقارات – على سبيل المثال، الادعاء بتوفر مرافق متصلة بينما يتوفر بئر فقط.
اطلب دائمًا وثائق عن المقيمين المسجلين، خاصة القصر، حيث قد يتطلب إخلاؤهم المتأخر إجراءات قضائية. افحص خلفية البائع بدقة: احصل على سجلات الصحة العقلية (لتجنب ادعاءات عدم الأهلية المستقبلية) وتحقق من الديون المستحقة (والتي قد تؤدي إلى الحجز أثناء التسجيل).
توجد أيضًا مخاطر الإفلاس – يمكن الطعن في الصفقات خلال ثلاث سنوات إذا أعلن إفلاس البائع. لإثبات حسن النية، يجب أن يعكس العقد السعر الفعلي دون تقليل.
تنطبق هذه الفحوصات بشكل متساوٍ على العقارات السكنية وغير السكنية والتجارية. إذا كان البائع شخصًا اعتباريًا، فتأكد من وجود قرار من المساهمين بالموافقة على البيع أو إثبات أن الصفقة لا تصنف على أنها “كبيرة”.
للعقود الإيجارية، يجب أن تغطي الشروط الرئيسية للعقد المدة، وأذونات التجديد، وحقوق التأجير من الباطن، والتجديد التلقائي، ورسوم التأخير، والمرافق المشمولة.
بينما يعد الحصول على عقار مجزيًا، فإن مراجعة الوثائق بدقة والتخفيف من المخاطر أمران حاسمان لتجنب المزالق الموضحة أعلاه.
