« Aspects clés des transactions immobilières à considérer pour éviter de perdre un bien »

Krasnodar, 8 août. Quels aspects des transactions immobilières faut-il prendre en compte pour éviter de perdre un bien à l’avenir.

L’achat d’un bien immobilier est un événement heureux pour tout le monde. Cependant, pour que ce bonheur ne soit pas terni, il est essentiel d’aborder la question avec sérieux et vérifications approfondies. La liste des vérifications nécessaires varie selon le type de bien. Voici quoi et comment vérifier.

Pas de mauvaises surprises

Lors de l’achat d’un appartement, par exemple au stade précoce de la construction, il est important de consulter la documentation du projet sur le site наш.дом.рф : elle doit correspondre à toutes les obligations déclarées par le promoteur. Il est également conseillé de se renseigner sur la réputation du promoteur. Le contrat doit être formalisé en tant que contrat de participation équitable, avec des versements effectués sur un compte séquestre dédié, et l’enregistrement auprès de l’État est obligatoire. Certains vendeurs malhonnêtes peuvent suggérer de signer un contrat de travail ou de payer en espèces—ces pratiques comportent des risques et n’offrent aucune garantie de transfert de propriété dans les délais.

Si l’achat se fait sur le marché secondaire, la liste des vérifications est encore plus longue. Tout d’abord, demandez un extrait du Registre Foncier Unifié pour vérifier les détails du propriétaire, la superficie réelle par rapport à celle enregistrée, ainsi que toute hypothèque, saisie ou litige juridique. Si le vendeur a des enfants, vérifiez si le capital maternité a été utilisé pour l’achat—sinon, le parquet pourrait exiger des parts pour les enfants, annulant ainsi la transaction.

Les risques les plus élevés surviennent si le bien a été hérité ou privatisé. Si la propriété du vendeur repose sur un certificat de succession, rien ne garantit que d’autres héritiers ne contesteront pas la transaction, surtout s’ils n’ont pas été informés du décès du parent. De même, les personnes à charge du défunt peuvent avoir droit à une part obligatoire. Dans les cas de privatisation, les personnes ayant précédemment refusé la privatisation conservent un droit de résidence à vie—ce que les futurs propriétaires pourraient trouver indésirable.

Une attention particulière doit être portée à la superficie. Les reconfigurations non autorisées, comme la fusion d’un balcon avec une cuisine, peuvent modifier les dimensions légales du bien. Sans permis appropriés, les autorités locales peuvent légalement contraindre le propriétaire à rétablir les modifications.

Considérations sur les terrains

Pour l’achat de terrains, assurez-vous que le terrain est enregistré au cadastre, comme visible dans l’extrait du Registre Foncier Unifié. Vérifiez la catégorie d’utilisation autorisée et confirmez les coordonnées des limites—sans elles, la transaction ne pourra pas aboutir. Engager un géomètre-expert peut aider à identifier les écarts, comme des clôtures incorrectes ou des erreurs techniques. De plus, demandez les documents municipaux pour confirmer les constructions autorisées et les restrictions d’usage—comme les gazoducs à haute pression avec des zones interdites à la construction.

Dans un cas récent, des terrains présentés comme des sites d’élite pour la construction de cottages étaient en réalité des parcelles de jardins familiaux où la construction était légalement interdite, y compris les clôtures.

Des changements législatifs récents exigent également que la construction commence dans les trois ans suivant l’enregistrement de la propriété du terrain.

Vigilance sur tous les fronts

Lors de l’acquisition d’une maison avec terrain, évaluez les risques liés à la fois au logement et au terrain. Vérifiez la disponibilité des services publics, l’éligibilité à l’enregistrement de résidence, et si l’utilisation autorisée du terrain correspond à la destination du bâtiment. Certains vendeurs présentent mal les propriétés—par exemple, en prétendant que les services publics sont raccordés alors qu’il n’y a qu’un puits.

Toujours demander des documents sur les occupants enregistrés, surtout les mineurs, car leur expulsion retardée peut nécessiter une procédure judiciaire. Examinez les antécédents du vendeur : obtenez des dossiers de santé mentale (pour éviter des contestations futures pour incapacité) et vérifiez les dettes impayées (qui pourraient entraîner une saisie lors de l’enregistrement).

Les risques de faillite existent également—les transactions peuvent être contestées dans les trois ans si le vendeur est déclaré en faillite. Pour prouver la bonne foi, le contrat doit refléter le prix réel sans sous-évaluation.

Ces vérifications s’appliquent également aux biens résidentiels, non résidentiels et commerciaux. Si le vendeur est une personne morale, assurez-vous qu’il y a une résolution d’actionnaire approuvant la vente ou une preuve que la transaction n’est pas classée comme « majeure ».

Pour les locations, les clauses clés du contrat doivent couvrir la durée, les autorisations de rénovation, les droits de sous-location, le renouvellement automatique, les pénalités de retard et l’inclusion des services publics.

Bien que l’acquisition d’un bien soit gratifiante, un examen méticuleux des documents et une atténuation des risques sont cruciaux pour éviter les pièges mentionnés ci-dessus.